L’impôt sur la fortune immobilière frappe les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 EUR au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les non-résidents fiscaux français, le périmètre imposable diffère substantiellement de celui des résidents. La compréhension de cette distinction est un préalable à toute évaluation de l’exposition IFI depuis l’étranger.
Le non-résident n’est pas imposable sur son patrimoine immobilier mondial. L’IFI ne porte que sur les biens et droits immobiliers situés en France et sur la fraction immobilière française des parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier en France. Cette règle de territorialité restreinte constitue le point central de cet article.
Le seuil d’assujettissement de 1 300 000 EUR s’apprécie au regard du seul patrimoine immobilier français net du non-résident. Un contribuable disposant d’un patrimoine immobilier mondial considérable peut donc ne pas être redevable de l’IFI si ses actifs immobiliers français nets restent en deçà de ce seuil.
Périmètre d’imposition du non-résident (Art. 964, 2° CGI)
Règle de territorialité
Le non-résident fiscal français est imposable à l’IFI « à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers ». Le patrimoine immobilier situé hors de France est intégralement exclu de l’assiette.
Cette règle s’applique quelle que soit la nationalité du non-résident. Seule la localisation du domicile fiscal au sens de l’article 4 B du CGI détermine le statut de résident ou de non-résident.
Distinction avec le régime des résidents
Le résident fiscal français est imposable « à raison de ses actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France ». La territorialité est mondiale. Le non-résident bénéficie d’un périmètre strictement limité aux actifs français, ce qui constitue une différence majeure dans le calcul de l’assiette.
Seuil d’assujettissement
Le seuil de 1 300 000 EUR s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition sur la valeur nette taxable du patrimoine entrant dans le périmètre d’imposition. Pour un non-résident, seuls les actifs immobiliers français (nets de dettes déductibles afférentes) sont retenus pour vérifier le franchissement de ce seuil. Le barème progressif de l’IFI et le mécanisme de décote sont détaillés dans l’article Seuil et barème de l’IFI 2026.
Biens et droits imposables en détention directe
Immobilier détenu en propre
L’ensemble des biens et droits immobiliers situés en France, détenus en pleine propriété par le non-résident ou par les enfants mineurs dont il a l’administration légale, entre dans l’assiette IFI. Le champ couvre les immeubles bâtis, les terrains, ainsi que les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété sous réserve des règles de l’article 968 CGI relatives au démembrement).
La valeur retenue est la valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Les règles d’évaluation et les exonérations applicables sont présentées dans l’article Biens imposables et exonérations IFI.
Détentions indirectes via des sociétés françaises (Art. 965, 2° CGI)
Parts de SCI, SCPI et autres sociétés à prépondérance immobilière
Un non-résident détenant des parts ou actions d’une société ou d’un organisme, établi en France, est imposable à l’IFI « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ». Le calcul repose sur l’application d’un coefficient correspondant au rapport entre la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.
Cette règle vise notamment les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) et de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le patrimoine est situé en France. Le traitement spécifique des SCI est approfondi dans l’article IFI et SCI : évaluation des parts et déclaration.
Sociétés de gestion patrimoniale : absence de qualification opérationnelle
L’article 966 CGI dispose qu’une société exerçant « une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier » n’est pas considérée comme exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les SCI de gestion patrimoniale ne bénéficient donc pas des exclusions réservées aux sociétés opérationnelles. La totalité de la fraction immobilière des parts entre dans l’assiette IFI du non-résident associé.
Exclusion pour détention inférieure à 10 % dans une société opérationnelle
Lorsque le non-résident détient, directement et indirectement, seul ou conjointement avec les personnes de son foyer fiscal, moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société exerçant une activité opérationnelle au sens de l’article 966, les parts ne sont pas prises en compte dans l’assiette IFI. Cette exclusion ne s’applique pas lorsque le redevable contrôle la société ou se réserve la jouissance d’un bien immobilier détenu par celle-ci.
Détentions indirectes via des sociétés étrangères (Art. 965, 2° CGI)
Principe : indifférence du siège social
L’article 965, 2° s’applique aux parts ou actions de sociétés et organismes « français ou étrangers ». Un non-résident détenant des parts d’une société établie à l’étranger (par exemple une holding luxembourgeoise, une société de droit suisse ou une structure anglo-saxonne) est imposable à l’IFI en France sur la fraction de la valeur de ces parts représentative de biens immobiliers situés en France.
Le coefficient de fraction immobilière française se calcule de la même manière que pour une société française : rapport entre la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables situés en France et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société. L’interposition d’une structure étrangère ne fait pas obstacle à l’imposition.
Chaînes de détention indirecte
L’article 965, 2° vise les biens immobiliers « détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ». Lorsqu’une société étrangère détient elle-même des parts dans une filiale française propriétaire d’immobilier, la fraction immobilière française remonte dans le calcul du coefficient applicable aux parts de la société mère étrangère. La transparence fiscale traverse les niveaux d’interposition.
Le traitement des chaînes de détention complexes (holdings interposées, fonds d’investissement, structures fiduciaires) dépend de la qualification juridique de chaque véhicule au regard du droit fiscal français. L’analyse exige un examen au cas par cas.
Régime des impatriés : période transitoire de cinq ans (Art. 964, 1° al. 2 CGI)
Conditions d’éligibilité
Le contribuable qui rétablit son domicile fiscal en France après une période de non-résidence bénéficie d’un régime transitoire. Pendant cinq ans à compter de l’année d’établissement du domicile fiscal en France, il n’est imposable à l’IFI qu’à raison des seuls actifs situés en France, selon le même périmètre que celui applicable aux non-résidents.
La condition est que le contribuable « n’ait pas été fiscalement domicilié en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle il a son domicile fiscal en France ». Un contribuable qui aurait résidé en France pendant une partie de cette période de cinq ans antérieure ne peut pas bénéficier du régime.
Durée et terme du régime
L’imposition limitée aux actifs français « s’applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ». À l’expiration de cette période, le contribuable est imposé selon le régime de droit commun des résidents, sur son patrimoine immobilier mondial.
Portée pratique
Ce régime est particulièrement pertinent pour les expatriés de retour en France qui détiennent un patrimoine immobilier significatif à l’étranger. Pendant la période transitoire, seul l’immobilier français entre dans l’assiette IFI. L’immobilier détenu dans le pays de résidence antérieur ou dans des États tiers reste hors champ.
Interactions avec les conventions fiscales bilatérales
Principe
Les conventions fiscales internationales conclues par la France peuvent limiter ou modifier le droit de la France d’imposer les biens immobiliers situés sur son territoire lorsqu’ils sont détenus par des non-résidents. L’analyse est strictement conventionnelle : chaque traité contient ses propres stipulations sur l’imposition du patrimoine immobilier.
La plupart des conventions prévoient que les biens immobiliers sont imposables dans l’État de situation. La France conserve alors son droit d’imposer l’immobilier français du non-résident. Certaines conventions peuvent toutefois modifier le traitement des détentions indirectes via des sociétés ou prévoir des mécanismes d’élimination de la double imposition.
Nécessité d’une analyse conventionnelle individualisée
L’identification de la convention applicable, l’interprétation de ses clauses relatives à l’imposition de la fortune immobilière et la vérification de l’existence d’un mécanisme d’élimination de la double imposition constituent une analyse juridique qui ne peut être conduite de manière générique. Le résultat dépend du traité bilatéral en vigueur entre la France et l’État de résidence du contribuable.
Obligations déclaratives du non-résident (Art. 982 CGI)
Cas général : rattachement à la déclaration de revenus
L’IFI se déclare via l’annexe 2042-IFI jointe à la déclaration annuelle de revenus prévue à l’article 170 du CGI. Un non-résident qui dépose une déclaration de revenus en France (par exemple au titre de revenus fonciers de source française) y rattache sa déclaration IFI.
Non-résident sans déclaration de revenus en France
Lorsque le non-résident ne dispose d’aucune obligation déclarative en matière d’impôt sur le revenu en France, il est néanmoins tenu de déclarer son patrimoine immobilier français si celui-ci excède le seuil de 1 300 000 EUR. La déclaration est alors souscrite auprès du service des impôts des particuliers non résidents.
Composition du foyer fiscal IFI
Les règles de composition du foyer s’appliquent au non-résident comme au résident. Les couples mariés, les partenaires liés par un PACS et les concubins notoires font l’objet d’une imposition commune. Les biens des enfants mineurs sous administration légale sont inclus dans l’assiette du foyer.
FAQ
Un non-résident détenant un appartement en France d’une valeur inférieure à 1 300 000 EUR est-il redevable de l’IFI ?
Le seuil d’assujettissement de 1 300 000 EUR s’apprécie sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier français du non-résident. Si la valeur nette de l’ensemble des actifs immobiliers français (détention directe et indirecte cumulées, déduction faite du passif déductible afférent) reste inférieure ou égale à 1 300 000 EUR, le non-résident n’est pas redevable de l’IFI. Le patrimoine immobilier détenu dans d’autres pays ne rentre pas dans ce calcul.
Les parts de SCPI détenues par un non-résident entrent-elles dans l’assiette IFI ?
Les parts de SCPI dont le patrimoine est situé en France sont imposables à l’IFI dans les mains du non-résident, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers français. L’article 965, 2° s’applique sans distinction entre détention directe d’un immeuble et détention indirecte via un organisme de placement. La SCPI communique généralement à ses associés la fraction imposable à l’IFI.
Un non-résident qui détient de l’immobilier français via une société étrangère échappe-t-il à l’IFI ?
L’article 965, 2° vise expressément les parts de sociétés et organismes « français ou étrangers ». L’interposition d’une société de droit étranger (holding luxembourgeoise, société suisse, trust restructuré en société) ne fait pas obstacle à l’imposition. La fraction de la valeur des parts représentative de l’immobilier français reste dans l’assiette IFI du non-résident, quel que soit le siège social de la société interposée.
Le régime des impatriés s’applique-t-il automatiquement au retour en France ?
Le régime transitoire de l’article 964, 1° alinéa 2, s’applique au contribuable qui rétablit son domicile fiscal en France et qui n’a pas été fiscalement domicilié en France au cours des cinq années civiles précédant celle de son retour. La condition de non-résidence antérieure de cinq ans est stricte. Lorsqu’elle est remplie, le bénéfice du régime court jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de l’établissement du domicile fiscal en France, sans formalité spécifique au-delà de la déclaration IFI elle-même.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale bénéficie-t-il au non-résident ?
L’abattement de 30 % prévu à l’article 973, I alinéa 2 est réservé à l’immeuble « occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». Un non-résident fiscal français ne réside pas, par définition, de manière principale dans un immeuble situé en France. L’abattement ne lui est donc pas applicable sur un bien français qui constituerait une résidence secondaire ou un pied-à-terre.
Comment un non-résident déclare-t-il l’IFI s’il ne dépose pas de déclaration de revenus en France ?
Lorsque le non-résident n’est pas tenu de déposer une déclaration d’impôt sur le revenu en France, la déclaration IFI est souscrite de manière autonome auprès du service des impôts des particuliers non résidents. Le redevable mentionne la valeur brute et la valeur nette taxable de ses actifs immobiliers français sur les formulaires prévus à cet effet, conformément à l’article 982 du CGI.
L’immobilier détenu hors de France par un non-résident est-il pris en compte pour déterminer le taux applicable ?
Le barème progressif de l’IFI s’applique à la valeur nette taxable du patrimoine entrant dans le périmètre d’imposition. Pour un non-résident, ce périmètre se limite aux actifs immobiliers français. L’immobilier détenu dans d’autres pays n’intervient ni dans le calcul du seuil d’assujettissement ni dans la détermination de la tranche marginale d’imposition.