L’impôt sur la fortune immobilière est dû par les personnes physiques dont la valeur nette taxable des actifs immobiliers dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil d’assujettissement, fixé par l’article 964 du CGI, ne détermine pas à lui seul le montant de l’impôt : une fois le seuil franchi, un barème progressif à six tranches s’applique à l’ensemble du patrimoine net taxable à partir de 800 000 euros, ce qui produit un effet de seuil immédiat que le mécanisme de décote est précisément conçu à atténuer.
La base imposable est constituée du patrimoine immobilier net au 1er janvier, c’est-à-dire après déduction des dettes éligibles portant sur les actifs imposables. L’assiette n’est donc pas la valeur brute des biens, mais leur valeur nette une fois le passif déductible déduit dans les conditions prévues par l’article 974 du CGI. Cette précision est structurante : un patrimoine immobilier brut important peut donner lieu à une assiette nette significativement inférieure si des dettes d’acquisition restent en cours.
La compréhension du barème, du seuil et de la décote est le préalable nécessaire à toute lecture de la situation patrimoniale d’un redevable potentiel. Les sections qui suivent exposent ces mécanismes dans l’ordre de leur mise en œuvre : définition du foyer fiscal, constitution de l’assiette nette, application du barème, calcul de la décote.
Champ d’application et foyer fiscal
Qui est assujetti à l’IFI
L’IFI est dû par les personnes physiques « lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 euros » au 1er janvier de l’année d’imposition. Les résidents fiscaux français sont imposables sur leur patrimoine immobilier mondial, qu’il soit situé en France ou à l’étranger.
Les non-résidents fiscaux sont imposables uniquement sur les biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que sur la fraction immobilière française de parts ou actions de sociétés. Les personnes physiques qui rétablissent leur domicile fiscal en France après une absence d’au moins cinq ans bénéficient d’un régime transitoire : elles ne sont imposables que sur les actifs situés en France, et ce pendant cinq ans à compter de l’année de retour.
Composition du foyer fiscal IFI
Le foyer fiscal retenu pour l’IFI est défini de manière autonome par rapport au foyer fiscal de l’impôt sur le revenu. Les couples mariés font l’objet d’une imposition commune, tout comme les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les personnes vivant en concubinage notoire. L’imposition commune des époux comporte toutefois deux exceptions prévues à l’article 964 par renvoi à l’article 6(4) du CGI : les époux séparés de biens qui ne vivent plus sous le même toit, et les époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés par le juge à résider séparément. Dans ces deux cas, chaque époux est imposé séparément sur ses propres actifs.
Les biens appartenant aux enfants mineurs dont le redevable a l’administration légale sont inclus dans l’assiette commune. Les enfants majeurs, en revanche, constituent chacun un foyer distinct et ne sont pas pris en compte dans l’assiette des parents, quelle que soit leur situation fiscale par ailleurs.
Cette définition du foyer est une source d’erreur fréquente. Un redevable qui rattache par habitude ses enfants majeurs à sa déclaration de revenus ne doit pas pour autant intégrer leurs biens dans son assiette IFI : les deux notions de foyer sont indépendantes.
L’assiette : patrimoine immobilier net au 1er janvier
Une base nette, non brute
L’assiette de l’IFI est constituée de la valeur nette taxable des actifs immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur nette s’obtient en déduisant du total des actifs imposables les dettes qui y sont afférentes, sous réserve qu’elles remplissent les conditions de l’article 974 du CGI.
Sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, contractées par le redevable, effectivement supportées par lui, et afférentes à des actifs imposables. Les principales catégories admises sont les emprunts d’acquisition, les dettes liées aux travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de construction, ainsi que la taxe foncière non encore acquittée au 1er janvier.
Les dettes soumises à des règles particulières
Les prêts remboursables in fine ne sont pas déductibles pour leur montant intégral. L’article 974, II du CGI leur applique un amortissement fictif linéaire : la déduction autorisée chaque année correspond au capital initial diminué d’une fraction calculée au prorata des années écoulées sur la durée totale de l’emprunt. Ce mécanisme vise à prévenir l’utilisation de prêts in fine comme levier de réduction artificielle de l’assiette.
Les dettes contractées auprès de membres du foyer fiscal ou de sociétés contrôlées par celui-ci sont soumises à des règles anti-abus spécifiques. Les prêts consentis par le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire ou les enfants mineurs sont exclus de la déduction sans possibilité de justification. Les prêts émanant d’autres membres de la famille (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs) restent déductibles à la condition que le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt.
Plafonnement des dettes pour les patrimoines élevés
Lorsque la valeur vénale des biens taxables dépasse 5 000 000 euros et que le montant total des dettes déductibles excède 60 % de cette valeur, l’excédent de dette au-delà du seuil de 60 % n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 %. Ce plafonnement, prévu à l’article 974, IV du CGI, vise les structures d’endettement massif rapporté à la valeur taxable.
Pour les biens et droits immobiliers, la valeur retenue est en règle générale la valeur vénale réelle au 1er janvier, déterminée selon les règles applicables en matière de droits de mutation par décès. Un abattement de 30 % est applicable sur la valeur vénale de l’immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, dans la limite d’un seul immeuble par foyer.
Le barème progressif de l’IFI
Structure du barème
Le barème de l’IFI est progressif par tranches et s’applique, une fois le seuil de 1 300 000 euros franchi, à l’ensemble du patrimoine net taxable à partir de 800 000 euros. Les six tranches sont les suivantes, conformément à l’article 977, 1 du CGI :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux |
|---|---|
| N’excédant pas 800 000 EUR | 0 % |
| Supérieure à 800 000 EUR et inférieure ou égale à 1 300 000 EUR | 0,50 % |
| Supérieure à 1 300 000 EUR et inférieure ou égale à 2 570 000 EUR | 0,70 % |
| Supérieure à 2 570 000 EUR et inférieure ou égale à 5 000 000 EUR | 1,00 % |
| Supérieure à 5 000 000 EUR et inférieure ou égale à 10 000 000 EUR | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 EUR | 1,50 % |
L’effet de seuil : pourquoi le barème commence à 800 000 EUR
L’assujettissement à l’IFI n’intervient qu’à partir de 1 300 000 euros de patrimoine net taxable. Mais une fois ce seuil franchi, le barème s’applique à l’ensemble du patrimoine net à partir de 800 000 euros, y compris la tranche inférieure au seuil d’entrée. Un redevable dont le patrimoine net taxable atteint exactement 1 300 001 euros se trouve donc imposé sur la tranche de 500 000 euros à 0,50 %, soit 2 500 euros d’impôt, auxquels s’ajoute l’imposition marginale sur l’euro excédentaire.
Ce mécanisme crée un saut d’imposition au franchissement du seuil. C’est précisément pour en atténuer l’effet que l’article 977, 2 du CGI prévoit un dispositif de décote applicable aux patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.
Exemple de calcul du barème
Pour un patrimoine net taxable de 3 000 000 euros, le calcul s’effectue tranche par tranche :
| Tranche | Montant soumis | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| 0 à 800 000 EUR | 800 000 EUR | 0 % | 0 EUR |
| 800 000 EUR à 1 300 000 EUR | 500 000 EUR | 0,50 % | 2 500 EUR |
| 1 300 000 EUR à 2 570 000 EUR | 1 270 000 EUR | 0,70 % | 8 890 EUR |
| 2 570 000 EUR à 3 000 000 EUR | 430 000 EUR | 1,00 % | 4 300 EUR |
| Total | 15 690 EUR |
Le mécanisme de décote
Principe et formule
La décote est un correctif appliqué au montant d’IFI calculé selon le barème, destiné à neutraliser l’effet de seuil pour les redevables dont le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. La formule, telle qu’elle est littéralement énoncée par l’article 977, 2 du CGI, est la suivante :
Décote = 17 500 EUR − 1,25 % × P
où P désigne la valeur nette taxable du patrimoine.
Cette décote vient en réduction de l’IFI calculé avant son application. Elle est nulle lorsque P atteint 1 400 000 euros (17 500 − 1,25 % × 1 400 000 = 17 500 − 17 500 = 0), et atteint son maximum lorsque P est exactement égal à 1 300 000 euros (17 500 − 1,25 % × 1 300 000 = 17 500 − 16 250 = 1 250 euros).
Exemple chiffré
Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 euros :
-
Calcul du barème brut :
- Tranche 800 000 à 1 300 000 EUR : 500 000 × 0,50 % = 2 500 EUR
- Tranche 1 300 000 à 1 350 000 EUR : 50 000 × 0,70 % = 350 EUR
- IFI brut : 2 850 EUR
-
Calcul de la décote :
- 17 500 − 1,25 % × 1 350 000 = 17 500 − 16 875 = 625 EUR
-
IFI dû après décote : 2 850 − 625 = 2 225 EUR
La décote ne peut jamais rendre l’IFI négatif. Si son montant calculé excède l’IFI brut (ce qui est impossible mathématiquement dans la plage 1 300 000 à 1 400 000 euros avec ce barème, mais vaut d’être précisé), l’impôt est simplement ramené à zéro.
Interactions avec d’autres mécanismes
Le barème et le seuil constituent le socle du calcul de l’IFI, mais leur application concrète dépend de plusieurs variables qui font l’objet d’articles dédiés au sein de ce cluster.
La composition de l’assiette imposable, notamment la distinction entre détention directe et détention indirecte via des sociétés, les exclusions liées aux seuils de participation et les règles propres aux contrats d’assurance-vie en unités de compte immobilières, est traitée dans l’article Biens imposables et exonérations IFI.
Les règles de démembrement de propriété, qui déterminent lequel de l’usufruitier ou du nu-propriétaire est redevable de l’IFI et sur quelle valeur, font l’objet d’une présentation distincte dans l’article IFI et démembrement : qui est redevable ?. Ces règles peuvent modifier substantiellement l’assiette nette soumise au barème.
Les mécanismes susceptibles de réduire l’IFI dû, notamment les dons à des organismes d’intérêt général et le plafonnement à 75 % des revenus, sont présentés dans l’article Réduire l’IFI : dons et stratégies.
Questions fréquentes
L’IFI est-il calculé sur la valeur brute des biens immobiliers ?
L’IFI est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine, c’est-à-dire après déduction des dettes éligibles conformément à l’article 974 du CGI. La valeur brute des actifs imposables constitue le point de départ du calcul, mais l’assiette soumise au barème est systématiquement nette des emprunts d’acquisition et des autres dettes admises.
Un contribuable dont le patrimoine net est exactement égal à 1 300 000 EUR est-il redevable de l’IFI ?
L’article 964 du CGI prévoit l’assujettissement lorsque la valeur nette taxable est « supérieure » à 1 300 000 euros. Un patrimoine exactement égal à ce montant n’est donc pas imposable. L’IFI est dû à partir du premier euro excédant ce seuil.
Pourquoi le barème commence-t-il à 800 000 EUR alors que le seuil d’assujettissement est de 1 300 000 EUR ?
Ces deux seuils remplissent des fonctions distinctes. Le seuil de 1 300 000 euros détermine l’entrée dans le champ de l’impôt : en deçà, aucune imposition n’est due. Le seuil de 800 000 euros correspond au plancher du barème progressif : une fois l’assujettissement acquis, l’impôt est calculé sur l’ensemble du patrimoine net à partir de 800 000 euros, y compris la tranche inférieure au seuil d’entrée. C’est cet écart entre les deux seuils qui crée l’effet de seuil atténué par la décote.
La décote s’applique-t-elle automatiquement ou doit-elle être expressément demandée ?
La décote est calculée de plein droit par l’administration à partir de la valeur nette taxable déclarée. Le redevable n’a pas à en faire la demande explicite. Elle est intégrée dans la liquidation de l’impôt dès lors que le patrimoine net taxable déclaré est compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.
Les enfants majeurs rattachés fiscalement au foyer de leurs parents sont-ils pris en compte pour l’IFI ?
Les biens des enfants majeurs ne sont pas intégrés dans l’assiette IFI de leurs parents, même lorsque ces enfants sont rattachés au foyer fiscal de l’impôt sur le revenu. Le foyer fiscal retenu pour l’IFI est défini par l’article 964 du CGI pour les personnes soumises à imposition commune, et complété par l’article 965, 1° pour l’inclusion des enfants mineurs : il comprend le redevable, son conjoint ou partenaire, et les seuls enfants mineurs dont le redevable a l’administration légale des biens. L’enfant majeur constitue un foyer IFI distinct.
Un concubin notoire est-il imposé conjointement avec son partenaire ?
L’article 964 du CGI prévoit expressément l’imposition commune des personnes vivant en concubinage notoire. Les actifs immobiliers de chacun des concubins, ainsi que ceux de leurs enfants mineurs dont ils ont l’administration légale, sont agrégés dans une assiette commune. Cette règle s’applique indépendamment de tout lien juridique formalisé entre les concubins.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale s’applique-t-il lorsque le bien est détenu via une SCI ?
La réponse dépend du type de société. Les parts de sociétés transparentes au sens de l’article 1655 ter du CGI bénéficient de l’abattement, les associés étant réputés propriétaires directs des logements correspondant à leurs droits. En revanche, la doctrine administrative exclut expressément les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, même lorsque l’immeuble détenu constitue la résidence principale du redevable. Pour une SCI ordinaire, l’abattement de 30 % ne s’applique donc pas, quelle que soit l’occupation effective du bien.
Le taux marginal de l’IFI est-il de 1,5 % sur l’ensemble du patrimoine dès que celui-ci dépasse 10 000 000 EUR ?
Le taux de 1,50 % ne s’applique qu’à la fraction de la valeur nette taxable supérieure à 10 000 000 euros. Le barème est progressif par tranches : les fractions inférieures sont imposées aux taux de leurs tranches respectives. Un patrimoine net taxable de 12 000 000 euros est imposé à 0,50 % sur la fraction comprise entre 800 000 et 1 300 000 euros, à 0,70 % sur la fraction comprise entre 1 300 000 et 2 570 000 euros, à 1,00 % sur la fraction comprise entre 2 570 000 et 5 000 000 euros, à 1,25 % sur la fraction comprise entre 5 000 000 et 10 000 000 euros, et à 1,50 % seulement sur les 2 000 000 euros excédant 10 000 000 euros.
Éléments techniques de référence
Définition statutaire du seuil et du foyer
L’article 964 du CGI fixe le seuil d’assujettissement à 1 300 000 euros de valeur nette taxable au 1er janvier. Il précise que les conditions d’assujettissement sont appréciées à cette même date et que les couples mariés, les partenaires de PACS et les concubins notoires font l’objet d’une imposition commune. L’inclusion des enfants mineurs dans l’assiette commune résulte de l’article 965, 1° du CGI, qui vise les actifs appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 « ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ».
Formulation exacte de la décote
L’article 977, 2 du CGI énonce la formule de décote dans les termes suivants : 17 500 euros diminué de 1,25 % de la valeur P du patrimoine net taxable. Cette formule s’annule exactement à 1 400 000 euros, ce qui assure la continuité de l’impôt à la sortie de la zone de décote. En deçà de 1 300 000 euros, aucune décote n’est applicable puisque le seuil d’assujettissement n’est pas franchi.
Règles d’évaluation
La valeur des actifs imposables est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès, soit la valeur vénale réelle au 1er janvier, conformément à l’article 973, I du CGI. Les valeurs mobilières cotées sont évaluées selon le dernier cours connu ou la moyenne des trente derniers cours précédant la date d’imposition.
Passif déductible : catégories admises
L’article 974, I du CGI énumère cinq catégories de dettes déductibles : les dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers, les dettes liées aux dépenses de réparation et d’entretien, les dettes liées aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les dettes afférentes aux impositions dues à raison des propriétés (à l’exclusion des impositions sur les revenus qu’elles génèrent), et les dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de parts ou actions imposables au prorata de la valeur des actifs immobiliers sous-jacents.