L’associé d’une société civile immobilière ne détient pas des immeubles au sens juridique direct : il détient des parts sociales. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, cette distinction n’efface pas l’exposition fiscale. L’article 965, 2° du CGI prévoit que les parts ou actions de sociétés dont l’actif est constitué de biens immobiliers entrent dans l’assiette IFI de l’associé, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces biens. L’objet taxable est bien la part, et non l’immeuble directement, mais le résultat est économiquement équivalent.
La valorisation de ces parts pour l’IFI obéit à des règles propres, distinctes de la valeur comptable ou de la valeur de marché des parts au sens civil. Elle suppose de reconstituer, à partir du bilan de la SCI au 1er janvier, une valeur d’actif net immobilier après déduction du seul passif admissible. Les règles anti-abus de l’article 973, II du CGI limitent la déductibilité de certaines dettes, notamment les prêts consentis par les associés eux-mêmes ou par des entités qu’ils contrôlent. La complexité de cet exercice est souvent sous-estimée par les associés qui procèdent seuls à leur déclaration.
Le régime fiscal de la SCI, qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, ne modifie pas les règles d’inclusion dans l’assiette IFI. C’est l’une des idées reçues les plus fréquentes dans ce domaine : une SCI ayant opté pour l’IS n’échappe pas à l’IFI. Le présent article expose les règles applicables à l’évaluation des parts, les conditions de déductibilité du passif, les cas d’exonération partielle, et les obligations déclaratives qui pèsent sur l’associé.
Conditions et champ d’application
Qui est assujetti
Toute personne physique dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition, excède 1 300 000 euros est redevable de l’IFI au titre de l’article 964 du CGI. L’assiette comprend les biens détenus directement et les biens détenus indirectement via des sociétés ou organismes.
L’associé d’une SCI est assujetti dès lors que la fraction immobilière de ses parts, ajoutée à ses autres actifs immobiliers, dépasse ce seuil. Il n’existe pas de seuil de participation minimale pour entrer dans le champ : même une détention minoritaire est incluse, sous réserve des exclusions spécifiques décrites ci-après.
Parts de SCI incluses dans l’assiette
L’article 965, 2° du CGI dispose que les parts ou actions de sociétés et organismes, établis en France ou hors de France, sont incluses dans l’assiette IFI « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ». Cette règle s’applique quelle que soit la forme juridique de la société et quel que soit son régime fiscal.
La SCI à l’IR comme la SCI à l’IS entrent dans ce champ. L’article 965, 2° vise « les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France » sans distinguer selon le régime d’imposition de la société. Une SCI ayant opté pour l’IS conformément à l’article 206, 3 b et à l’article 239 du CGI n’est pas exclue du dispositif.
Exclusion pour détention inférieure à 10 %
L’article 965, 2° prévoit une exclusion lorsque le redevable détient, directement et le cas échéant indirectement, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal, moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Cette exclusion ne joue pas pour les sociétés civiles immobilières de gestion patrimoniale, dont l’activité est précisément définie comme non opérationnelle par l’article 966, I du CGI.
L’article 966, I du CGI dispose expressément que « n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier ». Une SCI de gestion locative ne peut donc pas bénéficier de l’exclusion pour détention inférieure à 10 %.
L’exclusion ne s’applique pas non plus lorsque le redevable contrôle la société au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2° du CGI, ou lorsque l’un des membres de son foyer se réserve la jouissance en fait ou en droit des biens détenus par la SCI.
Fonctionnement : calcul de la valeur IFI des parts
Le coefficient immobilier
La valeur IFI des parts de SCI n’est pas la valeur de marché des parts ni leur valeur nominale. La méthode légale part de la valeur vénale réelle des parts, à laquelle est appliqué un coefficient correspondant au rapport entre la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables détenus par la SCI et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société, conformément à l’article 965, 2°, alinéa 2, du CGI. C’est donc la valeur des parts, et non la valeur des immeubles sous-jacents pris isolément, qui constitue le point de départ du calcul.
En pratique, pour une SCI dont l’actif est entièrement constitué d’immeubles non professionnels, ce coefficient est proche de 1 et le résultat se rapproche de la valeur nette des immeubles portés par la société proratée à la quote-part de l’associé. Pour les SCI à actifs mixtes ou dont les parts font l’objet d’une décote, la distinction entre valeur des parts et valeur des actifs sous-jacents est matériellement significative.
La valeur nette : prise en compte du passif admissible
La valeur des parts retenue pour l’IFI doit tenir compte des dettes portées par la SCI, mais uniquement dans la mesure où ces dettes sont afférentes à des actifs immobiliers imposables. L’article 973, IV du CGI précise que ne sont pas prises en compte les dettes contractées par la société qui ne sont pas afférentes à un actif imposable.
Le résultat pratique est que la valeur imposable des parts d’un associé correspond, au prorata de sa participation, à la valeur vénale des immeubles imposables de la SCI diminuée du passif afférent à ces immeubles, sous réserve des règles anti-abus décrites ci-après. Le bilan comptable de la SCI au 1er janvier constitue le point de départ de ce calcul, mais la valeur des immeubles à retenir est leur valeur vénale réelle à cette date, non leur valeur comptable.
Règle de plafonnement de la valeur imposable
L’article 973, IV, alinéa 2, du CGI prévoit que la valeur imposable des parts ne peut excéder ni leur valeur vénale réelle, ni, si elle est inférieure, la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes, à proportion de la fraction de capital détenue. Ce double plafond interdit que l’assiette IFI d’un associé dépasse la réalité économique de sa participation dans les actifs immobiliers nets de la SCI.
Tableau récapitulatif de la méthode
| Étape | Opération | Base textuelle |
|---|---|---|
| 1. Valeur vénale des immeubles au 1er janvier | Estimation à la valeur de marché | Art. 973, I al. 1 CGI |
| 2. Passif admissible afférent aux immeubles | Dettes de la SCI liées aux actifs imposables | Art. 973, IV et Art. 974, I CGI |
| 3. Exclusion des dettes anti-abus | Dettes intragroupe ou familiales non déductibles | Art. 973, II CGI |
| 4. Valeur nette immobilière de la SCI | Étape 1 moins étape 2 (après étape 3) | Art. 973, IV al. 2 CGI |
| 5. Quote-part de l’associé | Valeur nette × fraction de participation | Art. 965, 2° al. 2 CGI |
Passif déductible et règles anti-abus
Dettes admissibles au niveau de la SCI
Les dettes contractées par la SCI pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un actif immobilier imposable sont en principe déductibles dans le calcul de la valeur des parts, conformément à l’article 974, I du CGI. Les dettes afférentes aux impositions foncières (taxe foncière notamment) sont également admises. En revanche, les dettes sans lien avec un actif immobilier imposable ne sont pas prises en compte.
Pour les prêts in fine portés par la SCI, l’article 973, III du CGI renvoie au mécanisme d’amortissement fictif linéaire de l’article 974, II : la dette est déductible chaque année à hauteur du capital initial diminué d’une fraction correspondant à la durée écoulée sur la durée totale de l’emprunt. Un prêt in fine porté par la SCI ne peut donc pas être déduit en totalité pendant toute la période de détention.
Anti-abus : dettes intragroupe et prêts des associés
L’article 973, II du CGI neutralise quatre catégories de dettes dans le calcul de la valeur des parts, en visant les situations dans lesquelles le redevable ou son cercle contrôle à la fois la société et la source de financement.
Ne sont pas prises en compte pour la valorisation des parts :
- Les dettes contractées par la SCI pour l’acquisition d’un actif imposable auprès d’un membre du foyer fiscal qui contrôle la société.
- Les prêts consentis par un membre du foyer fiscal à la SCI pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif, à proportion de la participation de ce membre dans la société.
- Les prêts consentis par un ascendant, descendant, frère ou sœur d’un membre du foyer, aux mêmes fins.
- Les prêts consentis par une société ou un organisme contrôlé par le cercle familial élargi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs).
Une clause de sauvegarde est prévue : les catégories 1, 2 et 4 ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Pour la catégorie 3, la sauvegarde exige la preuve du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements).
Les SCI familiales financées par des prêts consentis par des membres de la famille sont fréquemment concernées par ces règles. Un prêt du parent associé à la SCI dont il détient les parts est neutralisé dans le calcul de la valeur IFI des parts, à proportion de sa participation, sauf à démontrer que ce prêt ne poursuit pas un objectif principalement fiscal.
Régime IS ou IR : aucune différence sur le passif déductible
La neutralité IR/IS vaut également pour le passif. Les règles de l’article 973, II et de l’article 974 du CGI s’appliquent indistinctement aux SCI à l’IR et aux SCI à l’IS. Le fait que la SCI détermine ses bénéfices selon les règles BIC sous le régime IS n’ouvre pas de déduction supplémentaire pour l’IFI.
Exonération partielle : biens professionnels détenus via SCI
Principe
Lorsque les immeubles détenus par la SCI sont affectés à l’activité professionnelle de l’associé et que les conditions de l’article 975 du CGI sont réunies, la fraction correspondante peut être exclue de l’assiette IFI. L’exonération ne porte que sur la part immobilière qui satisfait aux critères de qualification professionnelle.
L’article 975, VI du CGI traite spécifiquement des biens mis à disposition d’une société opérationnelle par un associé qui en est par ailleurs dirigeant : les biens immobiliers affectés à la société opérationnelle éligible, que ce dirigeant détient en direct ou via une société civile interposée, sont exonérés à hauteur de sa participation dans la société opérationnelle à laquelle ils sont affectés.
Conditions à vérifier
Les conditions de l’article 975 varient selon que l’activité est exercée en nom propre, via une société à l’IR ou via une société à l’IS. Pour les biens détenus via une SCI et affectés à une société à l’IS, les conditions principales sont : l’exercice d’une fonction de direction effective et rémunérée dans la société opérationnelle, la détention d’au moins 25 % des droits de vote, et la prépondérance de la rémunération de direction sur les autres revenus professionnels du redevable. Une voie alternative dispense de la condition de 25 % lorsque la valeur des titres détenus dans la société opérationnelle excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable (art. 975, III, 2 CGI).
Ces conditions sont détaillées dans l’article consacré aux biens imposables et exonérations IFI. Le présent article se limite à signaler que l’exonération existe et que son application à une SCI suppose une vérification précise de chacune des conditions, bien avant la date de déclaration.
Obligations déclaratives
Qui déclare
La SCI ne souscrit pas de déclaration IFI en son nom propre. L’obligation déclarative pèse exclusivement sur l’associé, conformément à l’article 982 du CGI, qui dispose que les redevables mentionnent la valeur brute et la valeur nette taxable de leurs actifs sur la déclaration annuelle prévue à l’article 170 du CGI, accompagnée des annexes correspondantes.
Rôle du gérant
Pour que l’associé puisse remplir sa déclaration, il lui faut connaître la composition de l’actif de la SCI au 1er janvier, la valeur vénale des immeubles à cette date, le montant et la nature des dettes portées par la société, et la répartition entre actifs imposables et non imposables. Le gérant est la source naturelle de ces informations. L’article 982 du CGI fonde l’obligation déclarative des redevables, et le dispositif réglementaire issu du décret 2018-391 organise les obligations d’information des sociétés à l’égard de leurs associés redevables, à leur demande et dans un délai compatible avec le dépôt de la déclaration. En pratique, le gérant calcule ou fait calculer la valeur IFI par part et la transmet aux associés qui en font la demande.
L’absence de communication de ces informations ne dispense pas l’associé de déclarer. Ce dernier reste personnellement responsable de l’exactitude de sa déclaration IFI, y compris lorsque les données ont été fournies par le gérant.
Date de référence et calendrier
La valeur des actifs est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. Le bilan de la SCI à cette date est donc la pièce centrale de l’exercice de valorisation. La déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI), dont le calendrier suit celui de la déclaration annuelle des revenus.
FAQ
La SCI à l’IS est-elle soumise à l’IFI ?
L’associé d’une SCI à l’IS est soumis à l’IFI sur la fraction immobilière de ses parts, dans les mêmes conditions que l’associé d’une SCI à l’IR. L’article 965, 2° du CGI ne distingue pas selon le régime fiscal de la société. L’option IS modifie la fiscalité des revenus et des plus-values, mais elle n’exclut pas la société du champ de l’IFI.
Comment calculer la valeur IFI de mes parts de SCI ?
La valeur IFI des parts correspond à la quote-part de l’associé dans la valeur nette immobilière de la SCI, calculée en appliquant à la valeur vénale réelle des immeubles au 1er janvier un coefficient représentatif de la fraction immobilière de l’actif, puis en déduisant le passif afférent aux biens imposables admis en déduction. Les dettes neutralisées par les règles anti-abus de l’article 973, II du CGI ne sont pas prises en compte dans ce calcul.
Puis-je déduire l’emprunt contracté par la SCI pour acheter un immeuble ?
En principe, oui : les dettes contractées par la SCI pour l’acquisition d’un actif immobilier imposable sont admises en déduction dans la valorisation des parts, conformément à l’article 974, I, 1° du CGI. Cette déductibilité est cependant écartée lorsque la dette relève des catégories anti-abus de l’article 973, II du CGI, notamment si le prêt a été consenti par un membre du foyer fiscal ou par une entité contrôlée par le cercle familial, sans que la justification prévue par la clause de sauvegarde puisse être apportée.
La SCI doit-elle souscrire une déclaration IFI ?
La SCI ne souscrit aucune déclaration IFI en son nom propre. L’obligation déclarative pèse sur chaque associé redevable, qui intègre la fraction immobilière de ses parts dans sa déclaration personnelle (formulaire 2042-IFI annexé à la déclaration de revenus). Le dispositif réglementaire issu du décret 2018-391 organise l’obligation d’information de la société à l’égard des associés redevables qui en font la demande. C’est l’associé qui reste personnellement responsable de l’exactitude de sa déclaration.
L’abattement de 30 % pour résidence principale s’applique-t-il si je vis dans l’immeuble détenu par ma SCI ?
Non. La doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-30-20, §50) exclut expressément les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier du bénéfice de l’abattement de 30 %, même lorsque l’immeuble détenu par la société constitue effectivement la résidence principale du redevable. L’abattement de l’article 973, I du CGI ne s’applique qu’en cas de propriété directe ou de détention via une société transparente au sens de l’article 1655 ter du CGI.
Un prêt que j’ai consenti à ma SCI est-il déductible pour le calcul de la valeur IFI de mes parts ?
En principe non. L’article 973, II, 2° du CGI neutralise les prêts consentis par un membre du foyer fiscal à la SCI pour l’acquisition d’un actif imposable, à proportion de la participation de ce membre dans la société. Une clause de sauvegarde est néanmoins prévue : cette neutralisation ne s’applique pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal (art. 973, II al. fin). Les prêts consentis par des membres du cercle familial élargi (ascendants, descendants, frères et sœurs) relèvent quant à eux du 3° du même article, pour lequel la sauvegarde exige la preuve du caractère normal des conditions du prêt, notamment le respect des échéances et l’effectivité des remboursements.
La valeur comptable des parts de la SCI correspond-elle à la valeur à déclarer à l’IFI ?
Non. La valeur IFI des parts est calculée sur la valeur vénale réelle des actifs immobiliers au 1er janvier, laquelle peut être très différente de leur valeur nette comptable. Pour une SCI à l’IS, les amortissements pratiqués réduisent la valeur comptable des immeubles mais n’affectent pas leur valeur de marché. Pour toute SCI, l’écart entre valeur comptable et valeur vénale peut être substantiel, notamment pour des biens détenus depuis plusieurs années dans un marché orienté à la hausse.
La fraction professionnelle d’un immeuble détenu par ma SCI peut-elle être exonérée d’IFI ?
Sous certaines conditions. Si l’immeuble détenu par la SCI est affecté à une activité professionnelle remplissant les critères de l’article 975 du CGI, la fraction correspondante peut être exclue de l’assiette IFI. Lorsque la SCI détient des biens dont certains seulement qualifient comme biens professionnels, un calcul pro rata est nécessaire. Les conditions précises de qualification professionnelle varient selon la structure d’exercice de l’activité et sont exposées dans l’article consacré aux biens imposables et exonérations IFI.