Le démembrement de propriété divise un bien entre un usufruitier, qui en perçoit les fruits et en a la jouissance, et un nu-propriétaire, qui en détient le capital. Lorsqu’une telle opération donne lieu à des droits de mutation à titre gratuit ou à une taxe de publicité foncière, l’administration fiscale ne peut appliquer son barème progressif à la valeur de la pleine propriété : il lui faut déterminer, séparément, quelle fraction de cette valeur est attribuable à l’usufruit et quelle fraction revient à la nue-propriété. C’est à cette fin que l’article 669 du code général des impôts établit un barème forfaitaire.
Ce barème est fondé sur l’âge de l’usufruitier pour les usufruits viagers, et sur la durée fixe pour les usufruits temporaires. Il s’applique de manière uniforme à toutes les transmissions réalisées à compter du 1er janvier 2004, qu’il s’agisse de successions, de donations ou de toute mutation immobilière soumise à publicité foncière.
Il importe de distinguer d’emblée deux notions que la pratique confond fréquemment : la valeur fiscale d’un droit démembré, telle qu’elle résulte du barème de l’article 669, et la valeur économique réelle de ce même droit, qui dépend de l’espérance de vie effective, du rendement du bien et du taux d’actualisation retenu. Ces deux grandeurs peuvent diverger de façon significative, et cette divergence a des conséquences pratiques importantes.
Champ d’application du barème
Opérations visées
Le barème de l’article 669 I du CGI s’applique, selon les termes mêmes du texte, « pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ». Il est mis en œuvre principalement dans trois situations : les droits de mutation à titre gratuit lors d’une succession ou d’une donation impliquant un démembrement, les mutations immobilières soumises à publicité foncière dans lesquelles l’usufruit et la nue-propriété sont transmis séparément, et l’évaluation des droits démembrés dans certains contextes relevant de l’impôt sur la fortune immobilière.
Date de référence pour l’âge de l’usufruitier
L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la mutation. Le BOFiP précise, dans le contexte successoral, qu’« il convient de se placer à la date du décès pour le calcul des droits dus ». Pour une donation, le jour de référence est la date de l’acte authentique.
La notion d’« âge révolu » désigne l’âge atteint, c’est-à-dire le nombre d’années entières écoulées depuis la naissance. Un usufruitier dont le soixantième anniversaire est passé mais dont le soixante et unième anniversaire n’est pas encore survenu a soixante ans révolus, et relève à ce titre de la tranche « moins de 61 ans révolus ». L’âge en cours — la progression vers l’anniversaire suivant — n’est pas pris en compte.
Le barème viager de l’article 669 I du CGI
Principe de calcul
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière. Ces deux quotités sont complémentaires : leur somme est toujours égale à cent pour cent de la valeur de la pleine propriété. Le barème comporte neuf tranches d’âge, couvrant l’ensemble des situations de moins de vingt et un ans révolus à plus de quatre-vingt-onze ans révolus.
Tableau du barème viager
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Source : article 669 I du CGI, neuf tranches vérifiées au 2 avril 2026.
Une seule tranche s’applique par mutation, déterminée par l’âge révolu de l’usufruitier au jour de cette mutation.
Exemple d’application
Un bien immobilier est évalué à cinq cent mille euros en pleine propriété. L’usufruitier a soixante-deux ans révolus au jour de la mutation. Il relève de la tranche « moins de 71 ans révolus », qui attribue à l’usufruit une quotité de 40 % et à la nue-propriété une quotité de 60 %. La valeur fiscale de l’usufruit est de deux cent mille euros et celle de la nue-propriété de trois cent mille euros. C’est sur cette dernière valeur que s’appliquera le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit, après déduction des abattements applicables.
Usufruits ouverts au jour de la mutation
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété. Cette règle, issue du texte même de l’article 669 I du CGI, a été confirmée par la jurisprudence : la Cour de cassation a établi que l’article 669 « prévoit la valeur de la nue-propriété au jour de la mutation, sans tenir compte de l’origine de la constitution de l’usufruit », et que « c’est le décès qui provoque la naissance simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit » (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 40, citant Cass. com., 24 février 1998).
Usufruits conjoints
Lorsque plusieurs personnes sont titulaires d’un usufruit conjoint sans stipulation de parts, le BOFiP prescrit de « partager fictivement les biens en autant de parts qu’il y a de bénéficiaires de l’usufruit et d’appliquer le barème à chacune des parts » (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 50). Si l’usufruit conjoint comporte une clause d’accroissement, le survivant est réputé tenir son droit directement du constituant initial, sans transmission taxable entre co-usufruitiers ; la perception initiale est toutefois révisée en fonction du nombre et de l’âge des usufruitiers survivants.
L’usufruit temporaire : règle de l’article 669 II du CGI
Principe
Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe et non pour la vie de son titulaire, le barème viager ne s’applique pas. L’article 669 II du CGI prévoit que l’usufruit temporaire « est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ».
Tableau de l’usufruit temporaire
| Durée de l’usufruit | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| Plus de 10 ans à 20 ans | 46 % | 54 % |
| Plus de 20 ans à 30 ans | 69 % | 31 % |
Source : article 669 II du CGI, lu en combinaison avec l’article 619 du code civil tel que cité par BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70.
La règle « sans fraction »
La mention « sans fraction » signifie que toute période entamée au-delà d’un multiple de dix ans ne génère pas de quotité supplémentaire proportionnelle. Un usufruit d’une durée de huit ans vaut ainsi 23 %, identique à un usufruit de dix ans. Un usufruit de quinze ans vaut également 23 % (une seule période de dix ans complète), et non une valeur interpolée entre 23 % et 46 %. Un usufruit de vingt-deux ans vaut 46 % (deux périodes complètes), et non 50,6 %. Cette règle constitue une source de confusion fréquente dans la pratique.
Plafonnement et durée maximale
L’usufruit temporaire ne peut être évalué à un montant supérieur à la valeur qu’aurait l’usufruit viager de la même personne. Le BOFiP précise que l’évaluation de l’usufruit temporaire « ne doit pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager » (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70). Ainsi, si un usufruitier de quatre-vingt-cinq ans révolus détient un usufruit temporaire d’une durée de vingt ans, la valeur de l’usufruit temporaire calculée selon le barème serait de 46 %, mais elle serait plafonnée à 20 %, qui correspond à la valeur de l’usufruit viager pour la tranche « moins de 91 ans révolus ».
Par ailleurs, l’usufruit constitué au profit d’une personne morale ne peut excéder trente ans en application de l’article 619 du code civil, tel que cité par le BOFiP. La valeur maximale de l’usufruit temporaire est donc de 69 %, soit trois périodes de dix ans.
Le droit d’habitation et le droit d’usage : article 762 bis du CGI
En application de l’article 762 bis du CGI, la valeur des droits d’habitation et d’usage, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, est fixée à 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément à l’article 669 I du CGI. Ces droits réels, plus limités que l’usufruit plein, font ainsi l’objet d’une décote forfaitaire par rapport à la valeur de l’usufruit correspondant.
Pour le droit d’habitation instauré en faveur du conjoint survivant par l’article 764 du code civil, l’âge de référence à retenir pour l’application du barème est celui du conjoint survivant au terme de l’exercice du droit temporaire au logement, soit un an après le décès (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 90).
Distinctions importantes et erreurs fréquentes
Le barème fiscal ne reflète pas la valeur économique
Il s’agit de la distinction fondamentale que cet article entend établir clairement. Le barème de l’article 669 est un outil forfaitaire destiné à asseoir des droits fiscaux ; il ne prétend pas mesurer la valeur économique réelle de l’usufruit ou de la nue-propriété.
La valeur économique d’un usufruit dépend de trois paramètres que le barème fiscal ignore : l’espérance de vie réelle de l’usufruitier, calculée à partir de tables actuarielles précises et non de tranches décennales, le rendement effectif du bien soumis à l’usufruit, et le taux d’actualisation retenu pour ramener des flux futurs à leur valeur présente. Selon les conditions du marché et les caractéristiques du bien, la valeur économique de l’usufruit peut être sensiblement supérieure ou inférieure à la quotité fiscale.
Cette divergence est particulièrement notable pour les usufruitiers âgés : le barème fiscal attribue 20 % de valeur à l’usufruit d’une personne de quatre-vingt-cinq ans révolus, alors que l’espérance de vie effective et le rendement du bien conduiraient à une valeur économique différente selon les paramètres retenus. Les professionnels du patrimoine utilisent des méthodes actuarielles distinctes pour évaluer la valeur réelle d’un démembrement dans le cadre d’opérations entre parties non liées ou d’évaluations patrimoniales.
La règle transitoire pour les donations antérieures à 2004
Le barème actuel s’applique à toutes les transmissions réalisées à compter du 1er janvier 2004 (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 20). Pour les donations de nue-propriété consenties avant cette date sous l’ancien barème, lorsque l’usufruit est ensuite transmis après le 1er janvier 2004, une mesure de tempérament plafonne la quotité de l’usufruit de sorte que l’addition des deux quotités n’excède pas 100 % de la valeur de la pleine propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 20, citant RM Dassault, JO Sénat, 27 juillet 2006, n° 24054). Cette règle transitoire est aujourd’hui d’application marginale.
Interactions avec d’autres mécanismes
Droits de mutation à titre gratuit
Le barème de l’article 669 détermine l’assiette sur laquelle s’appliquent les droits de mutation à titre gratuit. Lorsqu’un donateur transmet la nue-propriété d’un bien en se réservant l’usufruit, la valeur taxable est la valeur de la nue-propriété calculée selon le barème, et non la valeur de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est jeune, plus la quotité de l’usufruit est élevée, et plus la nue-propriété — assiette des droits — est réduite. Les abattements applicables (entre époux, en ligne directe, ou selon d’autres liens) s’imputent sur cette valeur de nue-propriété, et non sur la valeur de la pleine propriété. Les règles du barème progressif des DMTG et des abattements sont développées dans l’article Succession et démembrement.
Pour les donations avec réserve d’usufruit, le calcul de l’assiette taxable à partir du barème de l’article 669 est traité dans l’article Donation avec réserve d’usufruit.
Impôt sur la fortune immobilière
Pour les démembrements conventionnels, l’article 968 du CGI prévoit que l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien démembré, sans application du barème de l’article 669. Ce barème retrouve néanmoins son utilité dans les cas de démembrement résultant d’une succession légale, notamment pour l’usufruit légal du conjoint survivant, où la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est évaluée selon les quotités du barème. Les règles spécifiques de l’article 968 du CGI font l’objet d’un traitement distinct.
Réunion de la pleine propriété
À l’extinction de l’usufruit, que celle-ci résulte du décès de l’usufruitier, d’une renonciation ou de l’arrivée du terme pour un usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété par voie de consolidation. Cette réunion ne constitue pas un fait générateur de droits de mutation à titre gratuit ou onéreux. Aucun droit d’enregistrement n’est dû au titre de cette consolidation. Les implications de l’extinction de l’usufruit sur le calcul des plus-values sont traitées séparément.
Pour les situations impliquant un usufruit temporaire, notamment ses conditions de constitution et ses effets patrimoniaux, voir l’article Démembrement temporaire.
Questions fréquentes
Comment déterminer dans quelle tranche du barème se situe un usufruitier ?
L’âge révolu de l’usufruitier au jour de la mutation est le seul critère retenu. Un usufruitier dont le soixante-dixième anniversaire est révolu mais dont le soixante et onzième n’est pas encore survenu a soixante-dix ans révolus et relève de la tranche « moins de 71 ans révolus », qui attribue 40 % à l’usufruit et 60 % à la nue-propriété. La progression vers l’anniversaire suivant est sans incidence sur le classement.
Un usufruit temporaire de douze ans vaut-il plus qu’un usufruit de dix ans ?
Sur le plan fiscal, ces deux usufruits sont évalués au même montant, soit 23 % de la valeur de la propriété entière. La règle « sans fraction » de l’article 669 II du CGI signifie que seules les périodes de dix ans complètes donnent lieu à une quotité supplémentaire. Un usufruit de dix ans, de onze ans ou de douze ans relèvent tous de la même tranche et sont évalués identiquement.
Le barème de l’article 669 s’applique-t-il à la cession d’un usufruit entre particuliers ?
Le barème de l’article 669 est un barème fiscal, institué pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Il ne régit pas les conditions de fixation du prix dans une cession entre particuliers, laquelle relève de la négociation des parties et, le cas échéant, d’une évaluation économique. Cela dit, l’administration fiscale peut se référer au barème comme point de comparaison dans le cadre du contrôle des actes.
Que se passe-t-il si l’usufruitier décède peu après la donation ?
Le décès de l’usufruitier éteint l’usufruit et permet au nu-propriétaire de retrouver la pleine propriété sans que cette consolidation constitue un fait générateur de droits de mutation. La valeur de la nue-propriété a été déterminée lors de la donation selon l’âge de l’usufruitier à la date de l’acte, conformément au barème. La durée effective de l’usufruit n’est pas prise en compte rétroactivement pour recalculer les droits acquittés.
Le barème s’applique-t-il de la même façon en cas de succession qu’en cas de donation ?
Le barème de l’article 669 s’applique dans les deux cas, mais la date de référence pour l’âge de l’usufruitier diffère. Pour une succession, il convient de se placer à la date du décès. Pour une donation, la date retenue est celle de l’acte authentique. Cette distinction peut avoir des conséquences si l’usufruitier a atteint un anniversaire entre la signature et le décès, ou si une opération est structurée de façon à anticiper ou différer un changement de tranche.
Comment s’évalue le droit d’habitation du conjoint survivant ?
Le droit d’habitation instauré en faveur du conjoint survivant par l’article 764 du code civil est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit, conformément à l’article 762 bis du CGI. La valeur de cet usufruit de référence est déterminée selon le barème de l’article 669 I, en prenant pour âge de référence celui du conjoint survivant au terme de l’exercice du droit temporaire au logement, soit un an après le décès (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 90).
Pourquoi la valeur fiscale de la nue-propriété peut-elle différer de sa valeur patrimoniale réelle ?
Le barème de l’article 669 attribue une quotité forfaitaire fondée uniquement sur l’âge ou la durée, sans tenir compte du rendement du bien ni de l’espérance de vie réelle de l’usufruitier. Un bien à faible rendement verra son usufruit économiquement peu valorisé, mais la quotité fiscale reste inchangée. À l’inverse, un bien à rendement élevé peut conférer à l’usufruit une valeur économique supérieure à la quotité du barème. Cette divergence est l’une des raisons pour lesquelles les évaluations patrimoniales conduites par des professionnels s’appuient sur des méthodes actuarielles distinctes.
La réversion d’usufruit donne-t-elle lieu à des droits de mutation ?
En application de l’article 796-0 quater du CGI, l’ensemble des clauses de réversion d’usufruit relève du régime des droits de mutation par décès. Pour les réversions au profit du conjoint survivant ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, l’exonération prévue par l’article 796-0 bis du CGI s’applique, de sorte qu’aucun droit n’est dû. Pour les autres bénéficiaires, la réversion est taxée aux droits de succession lors du décès du stipulant, selon la valeur de l’usufruit déterminée à partir du barème de l’article 669 I en fonction de l’âge du bénéficiaire à ce moment.