L’usufruit temporaire est un usufruit constitué pour une durée déterminée à l’avance, par opposition à l’usufruit viager dont l’extinction est conditionnée au décès du titulaire. Cette distinction de nature emporte des conséquences fiscales significatives : la règle d’évaluation applicable, le traitement des revenus générés pendant la période de démembrement, et les effets de l’extinction à terme diffèrent sensiblement du régime viager. Le droit civil fixe une durée maximale de trente ans pour ce type d’usufruit, en application de l’article 619 du Code civil.
Sur le plan fiscal, c’est l’article 669 II du CGI qui régit l’évaluation de l’usufruit temporaire pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La règle retenue est forfaitaire : 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Cette approche tranche avec le barème viager, qui fait de l’âge du titulaire le seul critère d’évaluation.
Les applications pratiques de l’usufruit temporaire sont variées. L’acquisition de la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en constitue un exemple courant, dans lequel l’usufruitier perçoit les revenus distribués pendant la durée convenue tandis que le nu-propriétaire acquiert à prix réduit en vue de reconstituer la pleine propriété à terme. La redistribution de revenus entre patrimoines distincts, notamment dans un cadre familial ou entre personnes morales, constitue une autre application fréquente. Dans chacun de ces cas, la maîtrise des règles d’évaluation fiscale est indispensable pour apprécier correctement les effets du montage.
Conditions et champ d’application
Définition de l’usufruit temporaire
L’usufruit temporaire est un usufruit dont la durée est fixée contractuellement ou légalement, sans référence à la durée de vie du titulaire. Il s’éteint à l’expiration du terme convenu, indépendamment du fait que l’usufruitier soit encore en vie. Cette caractéristique le distingue fondamentalement de l’usufruit viager, lequel s’éteint nécessairement au décès de l’usufruitier.
La durée maximale autorisée est de trente ans, en application de l’article 619 du Code civil. Cette limite s’applique également aux personnes morales, pour lesquelles l’usufruit viager n’est pas concevable : tout usufruit constitué au profit d’une personne morale est nécessairement temporaire, et sa durée est plafonnée à trente ans.
Fait générateur et assujettissement
Le régime de l’article 669 II du CGI s’applique lorsqu’un usufruit est constitué pour une durée fixe et que cette constitution donne lieu à liquidation de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Il peut s’agir d’une constitution à titre gratuit (donation de l’usufruit temporaire) ou à titre onéreux (cession de l’usufruit temporaire, acquisition de la nue-propriété en contrepartie d’un prix).
Le régime s’applique sans égard à l’âge de l’usufruitier. Qu’il ait vingt ou quatre-vingt ans, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire est déterminée exclusivement par référence à sa durée.
Exclusions et limites du champ
L’article 669 II ne régit pas l’évaluation économique du démembrement. La valeur fiscale ainsi déterminée peut différer substantiellement de la valeur de marché, laquelle intègre l’espérance de vie du titulaire, le rendement attendu du bien, et un taux d’actualisation. Cette distinction entre valeur fiscale et valeur économique est exposée dans l’article consacré au barème fiscal du démembrement.
Évaluation fiscale de l’usufruit temporaire
La règle des 23 % par période de dix ans
L’article 669 II du CGI dispose que l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. La nue-propriété est l’accessoire de cette évaluation : sa valeur est le complément à 100 % de la valeur de l’usufruit ainsi déterminée.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 0 à 10 ans inclus | 23 % | 77 % |
| De 10 à 20 ans inclus | 46 % | 54 % |
| De 20 à 30 ans inclus | 69 % | 31 % |
La valeur maximale de l’usufruit temporaire est donc de 69 %, correspondant à la durée maximale de trente ans autorisée par l’article 619 du Code civil.
La règle « sans fraction »
La mention « sans fraction » dans le texte de l’article 669 II est d’une importance pratique considérable. Elle signifie que les périodes entamées au-delà d’un multiple de dix ans ne donnent pas lieu à une quotité supplémentaire proportionnelle. Un usufruit constitué pour douze ans vaut ainsi 23 % (une seule période de dix ans complète), et non une valeur interpolée tenant compte des deux années supplémentaires. Un usufruit de vingt-deux ans vaut 46 % (deux périodes complètes), et non 69 %.
Cette règle produit un effet d’échelon : la valeur fiscale de l’usufruit est identique pour toutes les durées comprises entre zéro et dix ans, puis identique pour toutes les durées comprises entre dix et vingt ans, et ainsi de suite. Le saut de valeur intervient uniquement au franchissement d’un multiple de dix ans.
Plafonnement par la valeur de l’usufruit viager
Le BOFiP précise que l’évaluation de l’usufruit temporaire ne doit pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager du même titulaire. Ce plafonnement est particulièrement pertinent pour les usufruitiers âgés : un usufruitier de quatre-vingt-cinq ans dont l’usufruit temporaire porte sur vingt ans se verrait appliquer une valeur temporaire de 46 %, alors que son usufruit viager ne vaut que 20 % (tranche « moins de 91 ans révolus » du barème de l’article 669 I). Dans ce cas, la valeur retenue serait plafonnée à 20 %.
Comparaison avec le barème viager
Le point de croisement entre les deux évaluations
Pour un usufruitier jeune, le barème viager de l’article 669 I produit une valeur d’usufruit plus élevée que le barème temporaire pour une même durée envisagée. Un usufruitier de cinquante ans dont l’usufruit viager vaut 60 % obtiendra une valeur de nue-propriété de 40 %, alors qu’un usufruit temporaire de dix ans sur le même bien ne vaudrait que 23 % (nue-propriété à 77 %). Le barème temporaire est ainsi moins pénalisant pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruitier est jeune.
Pour un usufruitier plus âgé, la relation s’inverse. Un usufruitier de quatre-vingt-cinq ans dont l’usufruit viager vaut 20 % est dans une situation où un usufruit temporaire de dix ans vaudrait 23 % avant plafonnement, ce qui déclencherait la règle de plafonnement décrite ci-dessus. Le choix entre les deux régimes, lorsqu’il est ouvert, dépend donc notamment de l’âge du titulaire au moment de la constitution.
Conséquences sur le prix d’acquisition de la nue-propriété
Dans les opérations d’acquisition de nue-propriété à titre onéreux (par exemple, achat de parts de SCPI en nue-propriété), le prix d’acquisition est directement lié à la valeur fiscale de la nue-propriété. Pour un usufruit temporaire de dix ans, la nue-propriété représente 77 % de la valeur de la pleine propriété. Pour une durée de vingt ans, elle représente 54 %. Plus la durée de l’usufruit temporaire est longue, plus la décote supportée par le nu-propriétaire à l’acquisition est importante, et plus la reconstitution de la pleine propriété à terme représente un gain en valeur absolue.
L’article Démembrement viager ou temporaire : critères de choix traite en détail les critères permettant de comparer les deux formes de démembrement dans des situations concrètes.
Applications pratiques
Acquisition de nue-propriété de SCPI
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec usufruit temporaire est l’une des applications les plus répandues. Dans ce montage, l’usufruitier (souvent une personne morale ou un investisseur en recherche de revenus) acquiert l’usufruit temporaire et perçoit l’intégralité des revenus distribués par la SCPI pendant la durée convenue. Le nu-propriétaire acquiert les parts à un prix correspondant à la valeur de la nue-propriété, avec une décote calculée par référence à la durée de l’usufruit temporaire.
À l’extinction de l’usufruit par arrivée du terme, le nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété sans qu’aucun droit de mutation ne soit dû à ce titre. La réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire n’est pas un fait générateur de droits d’enregistrement.
Démembrement d’actifs financiers et redistribution de revenus
Le démembrement temporaire d’actifs financiers (portefeuilles de valeurs mobilières, contrats de capitalisation) peut permettre de rediriger les revenus générés par ces actifs vers l’usufruitier pendant la durée convenue, tout en maintenant la propriété économique de long terme dans les mains du nu-propriétaire. Ces montages soulèvent des questions spécifiques relatives à leur qualification et à leur traitement fiscal qui dépassent le cadre de cet article.
Traitement fiscal des revenus et extinction
Imposition des revenus dans les mains de l’usufruitier
Pendant la durée du démembrement temporaire, les revenus générés par les biens démembrés (loyers, dividendes, intérêts) sont imposables dans les mains de l’usufruitier, et non dans celles du nu-propriétaire. Cette règle est conforme au principe général selon lequel l’usufruitier a droit aux fruits du bien, quelle que soit la forme du démembrement.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l’usufruit. En contrepartie, il acquiert à un prix réduit et reconstitue la pleine propriété à terme sans coût fiscal supplémentaire.
Extinction à terme et réunion de la pleine propriété
À l’expiration du terme convenu, l’usufruit s’éteint de plein droit et la pleine propriété se reconstitue dans les mains du nu-propriétaire. Cette extinction ne constitue pas un fait générateur de droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Aucun droit d’enregistrement n’est dû au titre de cette consolidation.
En matière de plus-values, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul d’une éventuelle plus-value lors d’une cession ultérieure est reconstitué en tenant compte des conditions dans lesquelles la nue-propriété a été acquise. Les modalités de reconstitution du prix d’acquisition dans ce contexte font l’objet de développements spécifiques dans les articles traitant des plus-values immobilières.
IFI et démembrement temporaire
L’article 968 du CGI détermine les règles d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en présence de biens démembrés. En principe, l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette règle générale s’applique à l’usufruit temporaire comme à l’usufruit viager. Toutefois, la distinction entre usufruit légal (résultant d’une succession) et usufruit conventionnel (constitué par acte entre vifs) emporte des conséquences spécifiques sur la désignation du redevable de l’IFI et sur les modalités d’évaluation. Ces règles sont exposées dans l’article dédié à l’IFI et au démembrement, qui couvre l’article 968 du CGI dans son intégralité.
Erreurs courantes et points de vigilance
La règle « sans fraction » est systématiquement sous-estimée
L’application stricte de la règle « sans fraction » conduit à des résultats contre-intuitifs pour qui n’en maîtrise pas le mécanisme. Un usufruit de neuf ans et onze mois vaut fiscalement 23 %, comme un usufruit d’un jour. Un usufruit de dix ans et un jour vaut 46 %, comme un usufruit de dix-neuf ans. Cette discontinuité est inhérente au texte légal et ne souffre pas d’interpolation.
Il s’ensuit que la durée précise retenue dans l’acte constitutif a une incidence fiscale directe et significative. Une durée de onze ans et une durée de neuf ans produisent une évaluation fiscale identique (23 % pour chacune), alors qu’une durée de dix ans exactement fait franchir le palier à 46 %.
Le barème fiscal n’est pas l’évaluation économique
La valeur retenue par l’article 669 II est une valeur fiscale forfaitaire, destinée à déterminer l’assiette des droits d’enregistrement. Elle ne correspond pas nécessairement à la valeur économique réelle de l’usufruit temporaire, laquelle dépend du rendement attendu du bien sous-jacent, du taux d’actualisation, et, dans certains cas, de la probabilité de survie du titulaire avant le terme. Le barème fiscal ne saurait être confondu avec une méthode d’évaluation patrimoniale.
L’âge de l’usufruitier reste pertinent pour le plafonnement
Bien que l’article 669 II dispose expressément que l’évaluation de l’usufruit temporaire s’effectue « sans égard à l’âge de l’usufruitier », l’âge de ce dernier reste indirectement pertinent en raison de la règle de plafonnement par la valeur de l’usufruit viager. Pour les usufruitiers très âgés, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire peut se trouver plafonnée par la valeur viager, de sorte que l’indifférence à l’âge proclamée par le texte est partiellement tempérée par cette règle administrative.
La cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire obéit à un régime particulier
La cession d’un usufruit temporaire à titre onéreux ne relève pas du régime des plus-values. Le produit de cette cession est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie dont relève le bien sous-jacent. Ce régime spécifique, issu de la doctrine administrative, diffère du traitement applicable aux autres cessions de droits démembrés et mérite une attention particulière dans tout montage impliquant une cession de l’usufruit temporaire.
Interactions avec d’autres mécanismes
Droits de mutation à titre gratuit
Lorsque l’usufruit temporaire est constitué par voie de donation (donation de l’usufruit à titre temporaire, ou donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit temporaire), la valeur fiscale déterminée selon l’article 669 II constitue l’assiette sur laquelle s’appliquent les droits de mutation à titre gratuit, après déduction des abattements applicables. Les modalités de calcul des DMTG dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit sont exposées dans l’article Donation avec réserve d’usufruit.
Barème viager et choix de régime
Dans les situations où le choix entre usufruit viager et usufruit temporaire est ouvert, l’évaluation comparative des deux barèmes constitue un préalable nécessaire. L’article Démembrement viager ou temporaire : critères de choix traite cette comparaison de manière systématique, en intégrant les effets du point de croisement entre les deux barèmes en fonction de l’âge du titulaire.
Quasi-usufruit
Lorsque l’usufruit porte sur des biens consomptibles (sommes d’argent, valeurs mobilières fongibles), le régime du quasi-usufruit se substitue au régime ordinaire de l’usufruit. L’usufruitier devient alors débiteur d’une créance de restitution envers le nu-propriétaire. Ce régime, qui peut se constituer de manière temporaire comme de manière viagère, est exposé dans l’article Quasi-usufruit.
Questions fréquentes
Un usufruit temporaire de douze ans vaut-il plus qu’un usufruit de huit ans sur le plan fiscal ?
Les deux usufruits ont la même valeur fiscale : 23 % de la valeur de la propriété entière. La règle « sans fraction » de l’article 669 II du CGI signifie que seules les périodes de dix ans complètes sont prises en compte. Un usufruit de huit ans et un usufruit de douze ans comptent chacun une seule période de dix ans entamée, et sont donc évalués de manière identique.
L’âge de l’usufruitier est-il toujours sans incidence pour un usufruit temporaire ?
L’article 669 II dispose que l’évaluation s’effectue sans égard à l’âge. Cette règle est toutefois tempérée par le plafonnement administratif : la valeur fiscale de l’usufruit temporaire ne peut excéder la valeur de l’usufruit viager du même titulaire, déterminée selon le barème de l’article 669 I. Pour les usufruitiers très âgés, l’âge reste donc indirectement pertinent.
À l’extinction du terme, le nu-propriétaire doit-il acquitter des droits pour reconstituer la pleine propriété ?
La réunion de la pleine propriété par extinction de l’usufruit temporaire à son terme n’est pas un fait générateur de droits de mutation. Aucun droit d’enregistrement n’est dû à ce titre. Le nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété sans coût fiscal supplémentaire lié à la consolidation elle-même.
Qui est imposé sur les revenus générés par les biens démembrés pendant la durée de l’usufruit temporaire ?
L’usufruitier est seul assujetti à l’impôt sur le revenu à raison des fruits produits par les biens démembrés. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l’usufruit et n’est donc pas imposable à ce titre. Cette règle s’applique quel que soit le type de bien sous-jacent (biens immobiliers, parts de SCPI, actifs financiers).
Dans le cadre d’une acquisition de nue-propriété de SCPI, comment est calculé le prix d’acquisition ?
Le prix d’acquisition de la nue-propriété correspond à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l’usufruit temporaire, déterminée selon le barème de l’article 669 II. Pour un usufruit temporaire de dix ans, la nue-propriété représente 77 % de la valeur de la pleine propriété. Ce prix réduit constitue le coût d’entrée du nu-propriétaire, qui reconstitue la pleine propriété à terme sans droit supplémentaire.
Un usufruit temporaire peut-il être constitué au profit d’une personne morale ?
Un usufruit viager ne peut pas être constitué au profit d’une personne morale, faute de durée de vie déterminable. En revanche, un usufruit temporaire peut parfaitement être constitué au profit d’une personne morale, dans la limite de trente ans prévue par l’article 619 du Code civil. Cette configuration est fréquente dans les montages patrimoniaux impliquant des sociétés holdings ou des véhicules d’investissement.
La valeur fiscale de l’usufruit temporaire coïncide-t-elle avec sa valeur économique ?
La valeur fiscale déterminée selon l’article 669 II est une valeur forfaitaire destinée au calcul des droits d’enregistrement. Elle ne prétend pas refléter la valeur économique réelle de l’usufruit, laquelle dépend du rendement attendu du bien sous-jacent, du taux d’actualisation retenu, et de la probabilité que l’usufruitier soit encore en vie à l’expiration du terme. Les deux évaluations peuvent diverger significativement selon les caractéristiques du bien et le profil des parties.
Quel est le traitement IFI applicable à un usufruit temporaire ?
En principe, l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien en application de l’article 968 du CGI. Cette règle générale s’applique à l’usufruit temporaire comme à l’usufruit viager. Des exceptions existent notamment pour les usufruits résultant de successions, pour lesquels une imposition séparée de l’usufruitier et du nu-propriétaire peut s’appliquer. Ces règles sont traitées dans l’article dédié à l’IFI et au démembrement.