La cession d’un bien immobilier détenu dans le patrimoine privé d’un particulier génère, lorsque le prix de vente excède le prix d’acquisition, une plus-value imposable. Ce gain est soumis à un régime fiscal autonome, distinct du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le taux combiné atteint 36,2 % avant application des abattements pour durée de détention (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Le régime repose sur trois étapes successives : la détermination du gain brut (prix de cession moins prix d’acquisition majoré), l’application de deux grilles d’abattement distinctes selon la durée de détention, puis le cas échéant l’application d’une surtaxe pour les plus-values élevées. Plusieurs exonérations, dont celle applicable à la résidence principale, permettent d’échapper totalement à l’imposition sous réserve du respect de conditions strictes.
La compréhension de ces mécanismes est indispensable pour toute personne qui envisage une cession immobilière. L’enjeu fiscal dépend de la nature de l’acquisition (à titre onéreux ou gratuit), de la durée de détention et du choix entre forfaits légaux et frais réels pour la détermination du prix d’acquisition.
Personnes assujetties et opérations concernées
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique aux personnes physiques qui cèdent à titre onéreux des biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ou des droits relatifs à ces biens, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Les sociétés de personnes relevant des articles 8 à 8 ter du CGI (notamment les SCI à l’IR) sont également concernées : la plus-value est déterminée au niveau de la société et imposée entre les mains des associés selon le régime des particuliers.
Le fait générateur est la cession à titre onéreux. Les partages portant sur des biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, lorsqu’ils interviennent entre les membres originaires de l’indivision, ne constituent pas des cessions à titre onéreux au sens de l’article 150 U IV du CGI.
Exclusions du champ
- Les bénéfices tirés d’une activité professionnelle (BIC, BA, BNC) sont exclus du régime.
- Les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs professionnels relèvent du régime professionnel.
- Les sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés (de plein droit ou sur option) sont hors champ. Pour un bien détenu via une SCI à l’IS, le gain est imposé comme un résultat soumis à l’IS, sans abattement pour durée de détention.
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ce dernier étant majoré de certains frais et dépenses limitativement énumérés par la loi.
Prix de cession
Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l’acte. Il est majoré des charges et indemnités au profit du cédant. Il est réduit, sur justificatifs, de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession.
Prix d’acquisition et majorations
Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il figure dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit (succession ou donation), le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Cette règle crée un lien direct entre la qualité de l’évaluation déclarée lors de la transmission et le montant de la plus-value future lors de la revente.
Le prix d’acquisition est majoré des éléments suivants :
| Majoration | Montant | Conditions |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition à titre onéreux | Montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d’acquisition | Le choix entre réel et forfait est exclusif. Le forfait est disponible sans justificatif. |
| Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) | Montant réel justifié ou forfait de 15 % du prix d’acquisition | Le forfait de 15 % exige une détention supérieure à 5 ans. Les travaux réels doivent avoir été réalisés par une entreprise. Les dépenses d’entretien et de réparation sont exclues. Les dépenses réelles ne sont admises que si elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (Art. 150 VB II). |
| Frais d’acquisition à titre gratuit | Montant réel | Frais afférents à l’acquisition par succession ou donation |
| Charges et indemnités | Montant réel | Au sens de l’article 683 du CGI |
Le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition et le forfait de 15 % pour les travaux s’appliquent au prix d’acquisition. Ils majorent ce prix, réduisant ainsi le montant de la plus-value imposable. Ils ne se cumulent pas avec les montants réels correspondants.
Le présent article couvre les cessions relevant du régime des particuliers tel que défini à l’article 150 U CGI. Les situations dans lesquelles des amortissements ont été admis en déduction au titre de l’article 39 C CGI (notamment les locations meublées professionnelles relevant du régime LMNP) sont soumises à des règles distinctes prévues à l’article 150 VB III, qui imposent une réduction correspondante du prix d’acquisition.
Formule de calcul
La plus-value brute se calcule selon la formule suivante :
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d’acquisition + Majorations)
L’assiette imposable est ensuite réduite par l’application des abattements pour durée de détention, selon deux grilles distinctes.
Taux d’imposition
La plus-value nette (après abattements) est soumise à deux prélèvements indépendants :
| Composante | Taux | Base légale |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % | Art. 200 B CGI |
| Prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) | 17,2 % | Taux applicable aux plus-values immobilières des particuliers — distinct du taux applicable à certains revenus de placements financiers depuis 2026 (Service-Public.fr) |
| Taux combiné | 36,2 % | — |
Le taux de 19 % est un taux proportionnel. La plus-value immobilière n’est pas intégrée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’imposition est prélevée à la source par le notaire lors du dépôt de l’acte de cession.
Abattements pour durée de détention
Deux barèmes d’abattement s’appliquent simultanément et indépendamment : l’un réduit l’assiette soumise à l’IR, l’autre réduit l’assiette soumise aux prélèvements sociaux. La durée de détention est décomptée par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
Barème IR (Art. 150 VC I CGI)
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième
- 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention
L’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention.
Barème prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVI-20-20 §70)
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième
L’exonération totale de prélèvements sociaux est acquise au-delà de 30 ans de détention.
Table de synthèse : abattements cumulés et taux résiduels
| Durée de détention | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé | IR résiduel (sur 19 %) | PS résiduel (sur 17,2 %) | Taux total résiduel |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 19,00 % | 17,20 % | 36,20 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 13,30 % | 15,78 % | 29,08 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 7,60 % | 14,36 % | 21,96 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 1,90 % | 12,94 % | 14,84 % |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 0,00 % | 12,38 % | 12,38 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 0,00 % | 7,74 % | 7,74 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0,00 % | 0,00 % | 0,00 % |
Un bien cédé après 22 ans de détention est totalement exonéré d’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux continuent de s’appliquer sur la fraction non abattue. L’exonération complète (IR et prélèvements sociaux) n’intervient qu’au-delà de 30 ans de détention.
Point de départ du délai
Le point de départ varie selon la nature de l’acquisition :
- Acquisition à titre onéreux : date de l’acte d’achat
- Acquisition par succession : date d’ouverture de la succession
- Acquisition par donation : date de l’acte de donation
- Immeuble construit par le cédant : date d’acquisition du terrain (fraction terrain) et date de début d’exécution des travaux (fraction construction)
Exonérations
L’article 150 U II du CGI prévoit onze cas d’exonération numérotés. Le III du même article ajoute une exonération au bénéfice de certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité. Les principaux cas sont exposés ci-dessous.
Résidence principale (Art. 150 U II 1°)
L’exonération s’applique aux immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. La résidence principale s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable.
Lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux, sous réserve que le logement n’ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des tiers. Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cette tolérance administrative est une mesure de tempérament, non un droit.
L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec la résidence principale (Art. 150 U II 3°).
Première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi (Art. 150 U II 1° bis)
Cette exonération concerne la première cession d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le cédant remplit les conditions suivantes :
- Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession
- Il remploie le prix de cession (ou une fraction de celui-ci) dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale dans un délai de vingt-quatre mois
- L’exonération est proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée
En cas de manquement à la condition de remploi, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement.
Ancienne résidence principale d’un résident en établissement spécialisé (Art. 150 U II 1° ter)
L’exonération s’applique aux immeubles qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est devenu résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du CASF. Trois conditions cumulatives s’ajoutent : le cédant n’est pas passible de l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, son revenu fiscal de référence n’excède pas la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI, et la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Non-résidents UE/EEE (Art. 150 U II 2°)
L’exonération concerne les personnes physiques non résidentes, ressortissantes d’un État membre de l’UE ou d’un autre État partie à l’accord sur l’EEE ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France, ayant été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans. Elle est limitée à une résidence par contribuable et à 150 000 EUR de plus-value nette imposable.
La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Cette condition n’est pas applicable lorsque le cédant justifie avoir eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (Art. 150 U II 2°).
Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 EUR (Art. 150 U II 6°)
L’exonération s’applique lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 EUR. Ce seuil s’apprécie en pleine propriété. En cas de détention en indivision, il est apprécié par quote-part indivise.
Titulaires de pensions de vieillesse ou carte d’invalidité (Art. 150 U III)
L’exonération est accordée aux titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », sous réserve de ne pas être assujetti à l’IFI et de ne pas dépasser le plafond de revenu fiscal de référence prévu au I de l’article 1417 du CGI.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe complémentaire s’applique aux plus-values imposables (après abattements pour durée de détention) d’un montant supérieur à 50 000 EUR. Cette surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir ni aux cessions exonérées en vertu de l’article 150 U II.
| Plus-value imposable (EUR) | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Supérieur à 260 000 | 6 % PV |
Les tranches intermédiaires (50 001-60 000, 100 001-110 000, etc.) constituent des mécanismes de lissage destinés à éviter les effets de seuil. La surtaxe est déclarée et versée dans les mêmes conditions que la plus-value elle-même, lors du dépôt de l’acte notarié.
Erreurs fréquentes et points de vigilance
Confusion entre exonération à 22 ans et exonération à 30 ans
La croyance selon laquelle la vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans ne génère aucune imposition est inexacte. L’exonération d’IR est effectivement acquise à 22 ans, mais les prélèvements sociaux continuent de s’appliquer. À 22 ans de détention, le taux résiduel de prélèvements sociaux s’élève encore à 12,38 % de la plus-value brute. Seule une détention supérieure à 30 ans garantit une exonération totale.
Forfait travaux appliqué avant 5 ans de détention
Le forfait de 15 % du prix d’acquisition au titre des dépenses de travaux n’est disponible que si le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Pour une cession intervenant dans les cinq premières années, seules les dépenses réelles justifiées (réalisées par une entreprise) peuvent majorer le prix d’acquisition.
Sous-évaluation du bien lors d’une transmission à titre gratuit
Lorsqu’un bien a été acquis par succession ou donation, le prix d’acquisition retenu correspond à la valeur déclarée pour les droits de mutation à titre gratuit. Une sous-évaluation au stade de la transmission réduit le prix d’acquisition et augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente ultérieure.
Interaction avec le régime de détention via SCI
Lorsqu’un bien est détenu par une SCI relevant de l’article 8 du CGI (SCI à l’IR), la cession du bien par la société relève du régime de l’article 150 U — le même régime que pour une détention directe, avec les mêmes abattements pour durée de détention. La cession des parts de SCI par un associé relève quant à elle de l’article 150 UB CGI, qui constitue un régime distinct, bien que les règles de calcul et d’imposition soient alignées sur celles de l’article 150 U pour les SCI à l’IR.
En revanche, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. Le gain est intégré au résultat imposable à l’IS, sans abattement pour durée de détention. Les règles de détermination de la base imposable sont fondamentalement différentes. Une comparaison détaillée des régimes SCI à l’IS et à l’IR est disponible.
Pour une analyse de la dimension stratégique (arbitrage entre cession et transmission), l’article consacré à la question de vendre ou transmettre un bien immobilier complète la présente lecture.
Questions fréquentes
La plus-value immobilière est-elle intégrée au barème progressif de l’impôt sur le revenu ?
La plus-value immobilière des particuliers est imposée au taux forfaitaire de 19 %, distinct du barème progressif. Elle n’est pas ajoutée aux autres revenus pour le calcul de l’IR. L’imposition est prélevée à la source par le notaire lors de l’enregistrement de l’acte de cession.
Le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition peut-il se cumuler avec les frais réels ?
Le choix entre le forfait de 7,5 % et les frais réels d’acquisition est exclusif. Le contribuable opte pour l’un ou l’autre, mais les deux ne se cumulent pas sur la même opération. Le forfait présente l’avantage de ne nécessiter aucun justificatif.
Quel est le prix d’acquisition retenu pour un bien reçu par succession ?
Le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession. Le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition ne s’applique qu’aux acquisitions à titre onéreux ; pour les acquisitions à titre gratuit, seuls les frais réels sont déductibles. Le forfait de 15 % pour les travaux reste applicable si la détention excède cinq ans.
La résidence principale est-elle exonérée même en cas de plus-value très élevée ?
L’exonération au titre de la résidence principale est totale, sans plafond de montant. Elle s’applique à la condition que le bien constitue la résidence effective et habituelle du cédant au jour de la cession. Ni la surtaxe sur les plus-values élevées ni les prélèvements sociaux ne sont dus lorsque cette exonération s’applique.
Que se passe-t-il si le bien est mis en vente après un déménagement ?
L’administration admet que l’exonération résidence principale reste acquise si la cession intervient dans un délai normal après la mise en vente, à condition que le logement n’ait pas été donné en location ni occupé gratuitement par des tiers. Dans un contexte économique normal, ce délai est d’environ un an. Cette tolérance est appréciée au cas par cas et ne constitue pas un droit automatique.
La surtaxe s’applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
La surtaxe prévue à l’article 1609 nonies G du CGI ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. Cette exclusion est expressément prévue par le texte statutaire.
Comment fonctionne l’exonération pour première cession d’une résidence secondaire ?
L’exonération s’applique à la première cession d’un logement (hors résidence principale) par un contribuable qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. Le cédant doit remployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois. L’exonération est proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée.
Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même peuvent-ils majorer le prix d’acquisition ?
Les dépenses de travaux prises en compte pour la majoration du prix d’acquisition doivent avoir été réalisées par une entreprise. Les travaux effectués par le contribuable lui-même sont exclus, qu’ils soient justifiés ou non. Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont éligibles ; les dépenses d’entretien et de réparation ne figurent pas parmi les dépenses admises.